As alterações na Lei
do inquilinato que passaram a vigorar em 2010, aceleram despejo e dão maior
segurança aos locadores.
Ações de Despejo
Os donos e inquilinos de bens residenciais e comerciais estão mais amparados com novas regras no campo da locação imobiliária. Com a entrada em vigor de alterações na Lei do Inquilinato, os participantes desse mercado apontam um reequilíbrio de forças na balança de suas relações.
Isto
porque as mudanças pesam mais a favor dos proprietários, que ganham mais
segurança nas transações, e dos fiadores, menos amarrados aos acordos. Para
imóveis residenciais, a novidade mais impactante é a aceleração o despejo de
locatários inadimplentes.
Assim
que o inquilino é citado em uma ação de despejo, ele agora tem 15 dias para
purgar a mora [pagar a dívida em juízo] ou o processo prosseguirá.
Pela
legislação anterior, o devedor podia pedir mais um prazo para quitar o débito.
Nos contratos que não incluem garantia locatícia – fiador, seguro-fiança ou
depósito caução-o locatário já é obrigado a sair do imóvel se não se paga nos
15 dias. O juiz dá uma liminar de despejo, que pode ser conseguida também,
desde que haja caução de pelo menos três meses de aluguel, quando a ação de
despejo for fundada na falta de pagamento (artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei do
Inquilinato).
Fiador:
O fiador, por sua vez, passou a ter o direito de exoneração da obrigação ao fim do prazo de locação definido no contrato mesmo que o inquilino continue no imóvel com a anuência do locador – o que caracteriza a continuidade do acordo por prazo indeterminado. Depois de comunicar a desistência, o fiador ainda é responsável durante 120 dias, e o locatário deve apresentar uma nova garantia em até 30 dias – ou poderá ser despejado. Se o fiador desistir da obrigação, o inquilino terá 30 dias para apresentar nova garantia.
Breve Resumo das principais alterações
>> O locatário agora só pode pagar o aluguel devido em juízo uma vez a cada 24 meses; antes, eram possíveis duas vezes a cada 12 meses.
>> Para contratos de locação sem garantia: se o proprietário entrar com uma ação de despejo em caso de inadimplência, o inquilino, independentemente de sua situação, deverá saldar a dívida em até 15 dias ou terá de deixar seu imóvel.
>> Com garantia, o inquilino pode continuar no imóvel enquanto corre o processo
>> Ao fim do contrato, o fiador pode exonerar-se da obrigação, mesmo que locador e locatório queiram continuar o acordo.
>> Após comunicar as partes, ele ainda responde pela fiança por 120 dias.
>> Em imóvel alugado por um casal, o fiador poderá pedir exoneração em caso de separação.
>> Com a desistência do fiador, o locatário terá 30 dias para apresentar uma nova garantia ao locador, se ele assim o exigir; caso contrário, será despejado.
>> Se o locador pedir o imóvel de volta sem justificativa (a chamada denúncia vazia) em até 30 dias antes do fim do contrato, o locatário poderá ser despejado em 15 dias.
>> O despejo ocorrerá mesmo se a ação seguir em outras instâncias.
>> Quando o locatário entra com uma ação renovatória (locação comercial) para assegurar – só se estiver há cinco anos no imóvel - ,poderá ser despejado em 30 dias se o juiz de primeira instância a indeferir.
Diante destas alterações, o que nós concluímos que o negócio imobiliário, tanto para locador (principalmente) como para o locatário, será aquecido e permitirá maior número de contratos.
Forte abraços e até mais!!
Dr. Alexandre Rainha
